我从来没想过我会买房子，我一直以为会到处漂泊，在拿不出购房的巨款之前根本不考虑这事情——直到我抽中了园区的人才房，不买真的是亏了，赶紧上车。想趁着没有忘记之前，把准备的材料以及注意事项记录一下，方便后面的同志们跟着上这趟（hei）车。
1、房贷的构成
房款一般由首付和房贷构成，其中首付最低是30%，但是要凑整到千位，所以一般是百分之30点几，首付就是要在签合同的时候一口气拿出来。房贷的话就是需要贷款很多年的，分商业贷款、公积金贷款和组合贷款：
商业贷款就是向商业银行按照商业贷款的利率来借款，比公积金贷款利率要高，要准备的材料简单，审核速度较快，额度限制也少一些，在很多银行网点都可以办。一句话总结利率高，更好借。
公积金贷款就是提供较低的利率，并且可以每个月用公积金账户还房贷，缺点是贷款额度少，一般都需要和商业贷款做组合，而且审核周期相比商贷要更严格和更久。一句话总结：利率低，额度少，门槛高。
组合贷款就是商业贷款和公积金贷款的组合，需要注意的是，当贷了公积金贷款的时候，商业贷款的利率往往会比纯商贷要高。
就拿我的房子举例吧，我的房子总价是1812674元，首付是546674元。所以我需要贷款1266000元。参考房贷计算器，纯商业贷款，贷款30年，按照5.65%计算的话，等额本息，利息总额是136.48万，还款总额263.08万，7307.81元/月。
而因为单人最高公积金贷款只能贷款45万，所以我如果使用公积金贷款，则还需要配合商业贷款。公积金贷款45万，30年，利率3.25%，商业贷款81.6万，利率6.05%（注意比纯商贷的高），利息总额120.97万，最终还款总额247.57万元，月供6877.02元。
对比表格如下：
| 名称 | 纯商贷 | 组合贷 |
|---|---|---|
| 利率 | 5.65% | 45万3.25%+81.6万6.05% |
| 利息总额/万元 | 136.48 | 120.97 |
| 还款总额/万元 | 263.08 | 247.57 |
| 月供/元 | 7307.81 | 6877.02 |
不过需要注意的是，这么计算是很粗糙的，因为这还没考虑到利率浮动的情况：目前商贷都是采用LPR浮动利率，而公积金利率也会随着国家政策调整而变化。
2.利率变化
这部分内容可以参考李永乐老师的视频，讲的很清楚。以前都是采用锚定基准利率的方式，基准利率其实调整还是比较慢的，跟着政策走。而现在更新了LPR计算方式之后，十几家银行就会每月独立报价，综合加权最后计算出一个LPR利率，变得更加市场化，也就是更容易浮动。但是对于我们还房贷来说，还是一年或者几年更新一次利率（根据与银行的合同不同），而不是每月浮动。
银行的利率一般就是LPR利率加上基点，比如我建行纯商贷5.65%，那就是4.65%的LPR利率+100‱基点，当LPR利率变成4.25%时，基点不变，我的利率就是4.25%+100‱=5.25%这样。利率理论上最低的就是LPR利率，但是银行一般来说都是要加基点，加多加少的问题。纯商贷每家都不太一样，我了解的是建行最低，就加1%。而在组合贷的商贷部分，每家银行都一样，加了1.4%，总利率是6.05%。
根据这几十年利率变化的规律，我不负责地猜测，长远看房价利率应该还是会继续降的。
3.是否使用公积金？
请注意，即便是纯商贷，也是可以使用公积金账户里的钱还款，每个月的公积金也可以用于还贷款。
如果公积金可以完全满足房贷，最划算的当然是全部公积金贷款。但如果要使用组合贷，组合贷的商业贷部分利率又相比纯商贷增加了，那么这种情况，可以好好对比一下两种方式的月供差距（并且可能还需考虑未来LPR升/降的情况），看看这个差距值不值得用掉一次公积金贷款机会，因为一个家庭或单身，加起来只能用两次公积金贷款，并且单身最高是45万，夫妻合贷是70万。
当然，有些楼盘更加过分，因为他们根本不愁卖，所以可以嚣张地不要公积金贷款的客户（因为审核手续等麻烦，监管严格，放款慢），甚至不要贷款的客户，只要全款。
查询自己公积金可贷款额度的方式如下，但是一般情况下我司的同志都是满额度45万元。
4.申请贷款流程
这里我就用申请组合贷的流程来说：
拿到购房合同->准备材料->去汇金大厦->公积金贷款业务办理->公积金担保->商业银行贷款办理->等待放款。
拿到购房合同：购房合同一共四份，给我们的是买受人留存以及贷款银行留存两份。后面要复印/准备材料的都是贷款银行那份，把买受人的那份放好，别搞混成了复印它。
准备材料：根据不同银行的要求，要准备不同的材料，但是公积金担保需要的材料是一样的。
然后不同银行的需要材料如图：
由于销售告诉我建行有合作，放款会比较快，再加上建行的有些资料要求比较少，我是选择了建行，不过其实组合贷选择哪家银行都差不太多，反正利率一样。那么我这边需要准备的材料就是——公积金：身份证复印件X4，户口本复印件X4，收入证明X1，购房合同复印X2，首付发票复印X3。建行：身份证X2，户口本X2，收入证明X1，工资流水X1，征信报告X1，首付流水X1，无房证明X1，POS单复印件X1，苏州建行卡复印X1。
注意事项：
- 身份证复印大小要1:1，我用自己拍的身份证照片打印出来太大，人家不要。
- 收入证明说是要复印件，但是完全可以在公司申请两份收入证明原件。
- 购房合同一定要注意复印贷款银行的那本，在复印的时候会拆开，重新装订的时候注意页数别弄乱。在公积金柜台会抽走一份复印件里的几页，可以选择在那边的复印处当场复印这几张被抽走的，补成完整的一本复印件，或者也可以多打印一份购房合同（厚厚一本，贵啊），比如我建行+公积金要求2份，那就打印3份。
- 首付发票和POS单也多打印一份，似乎公积金柜台也会抽走一张。
- 工资流水和首付流水去对应银行网点打就可以了，一般是在机器上操作。
- 征信报告要去线下网点打印，自己在网上查询到的征信不够详细。可以去离汇金大厦最近的浦发银行苏州分行（苏州市工业园区钟园路718号）打印。
去汇金大厦：
如图，办公时间9：00到12：00，13：30到18：00。
进门首先在前台那里说要办公积金贷款，拿一个号，然后在公积金中心的大厅里等待叫号。
在公积金柜台这边办理完之后他们会给你一个单子，需要你去对应银行和公积金担保（不用拿号）检查材料，在材料都齐全的情况下是挺快的，如果有个别遗漏也可以直接去另一头的复印处复印。都盖章之后回柜台办理申请，然后再去找担保和银行递交材料，填写单子。最后拿到一份个人住房抵押（反担保）合同，银行那边提交申请就OK了。
恭喜你，回去等待短信通知和电话通知吧。
未完待续….我的贷款还没下来，后续还有公积金摊还和提取会继续更新…